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✨✨✨实例分享✨✨✨芳芳地产代表买卖双方
- 芳芳地产
- 1月7日
- 讀畢需時 2 分鐘
已更新：1月8日
房地产在交易中，最具挑战性的，往往不是价格谈判，而是那些在签约之后才逐步浮现的隐藏问题。尤其是屋龄较高的房产。我们近期在纽约布鲁克林的住宅买卖中，就遇到了这样一个看似普通、却足以让交易中断的复杂情况。
卖家在多年前购入该住宅时，所有买卖文件与税务记录均显示该房产为两家庭住宅，多年来也一直以两家庭的方式使用并缴纳相关税款。因此，买家在签约时，自然也合理地认为自己购买的是一栋两家庭住宅。然而，在产权深入调查完成后，官方记录中的 CO（居住许可证）却显示，该房产实际登记为一家庭住宅，并附有车库。
早年法规和审批流程并不严格，改建或用途调整往往不需要像现在这样完整的备案，再加上纸本记录和标准不统一，时间久了，就容易出现产权文件，税务资料与居住许可证不一致的情况。
问题并未就此结束。进一步查证发现，登记中的车库在卖家购入时就已不存在，早年已被前屋主改建为居住空间，但从未完成合法用途变更登记。随着多年使用，屋主在不同阶段进行一些改建、调整空间布局，其实很常见。但关键往往不在于有没有改，而在于这些改动有没有完成政府要求的证件和备案。
这让这次交易同时面临房屋用途认定与建筑合法性两方面的挑战，这类情况往往意味着重新谈判，延误进度，甚至直接导致交易失败。
在交易初期，我们就已对这类老屋常见风险有所预判，并提前与相关各方沟通，准备好替代方案。当问题正式浮现时，我们迅速联系相关的专业人士将问题逐个处理，整体交易过程有备而战，在买卖双方及相关专业团队的配合下，交易顺利完成，买家成功过户，没有因为产权与房屋结构问题而错失这套心仪的房子。卖家从刚开始时的担
心到交易时满心喜悦！
无论是评估师还是买家，都对交易过程中我们的专业度与效率给予了高度评价，甚至难以置信能够在如此复杂的情况下，如此快速地完成过户。
这类问题之所以令人紧张，并不是因为它们无法解决，而是因为它们往往在交易后期才被发现，而且一旦集中出现，就很考验团队的经验与应变能力。对外行而言，这可能看起来像是一连串无法控制的风险，但对有经验的团队来说，这些都是过去已经处理过、也知道该如何拆解的问题。正因如此，我们始终强调提前判断、充分准备，以及在问题出现时保持冷静并逐一处理。无论情况发生的机率高或低、问题看起来复杂与否，只要处理方式正确、路径清楚，交易就不必因此中断。真正重要的不是问题本身，而是是否有专业人士能在关键时刻站出来，替客户把风险控管好，确保交易在安全、可控的情况下顺利完成。
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